All’indomani della grande crisi del 2008 il crollo dei valori immobiliari ha prodotto un forte calo dei trasferimenti dalla città compatta di Roma alle periferie metropolitane, interrompendo uno spopolamento dell’urban core che sembrava inarrestabile. Si è avviata una fase di riurbanizzazione che, se opportunamente governata, potrebbe avere ricadute positive sugli squilibri e le disuguaglianze generate da decenni di intensa e caotica diffusione residenziale.

Il processo di diffusione residenziale nell’area romana ha preso vigore negli anni Settanta e in meno di quattro decenni ha ridotto di ben 700 mila residenti la popolazione dell’urban core, scesa da 2,2 a 1,5 milioni di abitanti, mentre nel resto della città metropolitana i residenti sono raddoppiati, passando da 1,2 a 2,8 milioni. 

Lo spopolamento della città compatta è stato dovuto in parte a scelte di vita, ma soprattutto ai valori immobiliari insostenibili che hanno innescato traiettorie in uscita dalla città fortemente selettive. Si trattava soprattutto di giovani adulti e famiglie con figli in tenera età che non potevano permettersi di rimanere a vivere nei quartieri di origine e si insediavano in aree a bassissima densità, povere di servizi e prive di validi collegamenti con mezzi pubblici. In una città monocentrica e dal territorio enorme come Roma, si è così sviluppata una popolazione periurbana sempre più ampia che ha dovuto adattarsi ad allungare percorsi e tempi degli spostamenti casa-lavoro, determinando un cronico sovra-utilizzo del mezzo privato.

Lo spopolamento della città compatta è stato dovuto in parte a scelte di vita, ma soprattutto ai valori immobiliari insostenibili che hanno innescato traiettorie in uscita dalla città fortemente selettive

L’allontanamento dei giovani adulti dalla città compatta ha prodotto anche differenze nelle caratteristiche delle famiglie lungo l’asse centro-periferia, con i nuclei giovani con figli presenti soprattutto nelle aree periferiche e gli anziani soli o in coppia concentrati nei quartieri centrali. Una configurazione che ha ulteriormente indebolito un Welfare familiare già sotto pressione, diradando le relazioni di cura e di mutuo aiuto tra generazioni della stessa famiglia, cioè tra figli e genitori anziani e tra nonni e nipoti.

Il modello insediativo dispersivo della capitale ha generato enormi costi collettivi: dal consumo di suolo all’inquinamento atmosferico, dal consumo energetico all’incidentalità nelle strade, fino alla complessa gestione dei servizi pubblici di rete. Costi collettivi che ricadono soprattutto sui cittadini periurbani, producendo significative disuguaglianze nelle opportunità e nella qualità di vita tra gli abitanti del centro e delle periferie.

Negli anni successivi alla grande crisi del 2008 la diffusione residenziale ha subito un freno e l’urban core di Roma ha ripreso ad attrarre residenti. Se nel 2005 la città compatta perdeva ogni anno quasi 20 mila abitanti a favore dei quartieri a cavallo del Grande raccordo anulare (Gra) e dei comuni dell’hinterland, nel 2016 ne ha persi solo 2.000, un saldo negativo analogo a quello della fine degli anni Sessanta, quando il processo diffusivo non era ancora esploso.

Il ripopolamento della città compatta si deve soprattutto al forte calo dei trasferimenti verso le periferie metropolitane ed è legato all’andamento di alcuni fattori macroeconomici che incidono sulla domanda e sull’offerta di abitazioni, come i prezzi delle abitazioni e i tassi di interesse sui mutui. 

In questa ottica, negli anni Duemila si possono individuare quattro fasi nell’evoluzione dei flussi centrifughi dall’urban core di Roma. 

1) Fino al 2005 si ha una fase espansiva del mercato immobiliare, sia nei valori sia nel volume delle transazioni, favorita anche da tassi di interesse decrescenti, e la diffusione urbana raggiunge la sua massima intensità sulla spinta del forte differenziale dei valori immobiliari tra aree centrali e periferiche, con un tasso di emigrazione del 20 per mille. 

2) A partire dal 2006 il mercato immobiliare romano sperimenta una prima crisi a carattere endogeno, dovuta all’improvviso aumento dei tassi sui mutui e alla forte crescita dei prezzi delle abitazioni, che comporta un calo delle compravendite e una prima diminuzione dei trasferimenti in uscita dalla città compatta (18 per ogni mille residenti). 

3) La crisi globale del 2008 è il potente fattore esogeno che arresta finalmente i prezzi delle abitazioni, che si stabilizzano su livelli ancora molto elevati (in media, circa 3.700 euro/m2 nel 2011 a Roma). Malgrado il taglio dei tassi di interesse, le transazioni continuano a diminuire per la maggiore prudenza delle banche nella concessione dei mutui. In una congiuntura di forte instabilità economica, il tasso di emigrazione dall’urban core subisce una nuova diminuzione (16 per mille nel 2012).

4) Dopo l’ulteriore shock prodotto nel 2011-12 dalla crisi del debito sovrano, dal 2013 si ha una ripresa delle compravendite favorita da una politica creditizia espansiva e soprattutto dalla diminuzione dei prezzi delle case (in media, circa 3.000 euro/m2 nel 2016 a Roma) che provoca un rapido calo della diffusione urbana, con il tasso di emigrazione dalla città compatta che nel 2016 crolla all’11,6 per mille.

Il ripopolamento della città compatta si deve soprattutto al forte calo dei trasferimenti verso le periferie metropolitane ed è legato all’andamento di alcuni fattori macroeconomici che incidono sulla domanda e sull’offerta di abitazioni

In un periodo caratterizzato da tassi di inflazione estremamente bassi, è stato quindi il forte e rapido calo dei valori immobiliari (circa -20%, anche per le locazioni) a permettere a molti romani di rimanere a vivere nell’urban core o di riavvicinarsi al centro. Infatti, a parità di budget, numerose famiglie sono state in grado di acquistare un appartamento diversi chilometri più vicino al centro rispetto a quello che avrebbero potuto prendere solo pochi anni prima. Basti pensare a quanto accaduto già nel 2016, allorché:

- i valori delle aree esterne al Gra sono divenuti simili a quelli di molti comuni dell’hinterland nel 2011 (circa 2.200 euro/m2); 

- le quotazioni dei quartieri della periferia interna al Gra sono divenute le stesse di diversi quartieri esterni al Gra cinque anni prima (circa 2.700 euro/m2); 

- i prezzi medi di diversi quartieri semicentrali sono divenuti analoghi a quelli della periferia interna al Gra cinque anni prima (circa 3.500 euro/m2).

Dopo che per decenni le logiche del mercato hanno contribuito indisturbate a spopolare i quartieri semicentrali, le stesse logiche hanno innescato una nuova fase di riurbanizzazione della capitale.

Per rendere duraturo il superamento della «cultura della diffusione urbana» e intervenire in modo strutturale sugli squilibri a essa associati, sarebbe necessario assecondare le tendenze in atto con misure destinate ad aumentare l’offerta residenziale «sostenibile» nell’urban core, dando così maggiori opportunità di scelta a chi vorrebbe tornare o rimanere nella città compatta. 

A tal fine si potrebbero implementare misure mirate di densificazione abitativa in ambiti della città consolidata a bassa densità demografica e ad alta accessibilità su ferro, dove adeguati servizi e infrastrutture urbane sono già presenti o sono stati programmati. Azioni specifiche potrebbero essere volte, ad esempio: a incoraggiare l’utilizzo di appartamenti vuoti; a favorire il frazionamento di abitazioni di ampia metratura; a contenere la diffusione degli affitti turistici (Airbnb); a recuperare il patrimonio edilizio dismesso o sottoutilizzato per collocare funzioni residenziali, utilizzando strumenti per il sostegno abitativo (housing sociale e convenzionato) (si veda anche il Dossier «Abitare di qualità nella metropoli» dell’Associazione RomaRicercaRoma).

Si tratta di un insieme di misure, qui abbozzato, che andrebbe nella stessa direzione della «città dei 15 minuti», che il nuovo sindaco di Roma, Roberto Gualtieri, ha inserito tra i principali obiettivi del suo programma. D’altro lato, l’idea di una città più sostenibile può essere perseguita sia portando servizi di prossimità nelle aree dove non ci sono, che dando l’opportunità ai cittadini di rimanere o di ritornare in quartieri dove quei servizi già esistono e sono sottoutilizzati.

Sebbene Roma stia forse vivendo una delle fasi più difficili della sua storia recente, le risorse del Recovery Fund e quelle di grandi eventi come il Giubileo 2025 e Expo 2030, dovrebbero favorire un rilancio della capitale, che dovrà basarsi su una visione di area vasta e considerare anche le opportunità fornite dalle dinamiche di riurbanizzazione in atto. 

Giova ricordare che l’ultima stagione di crescita della capitale, quella del «modello Roma», durante le consiliature dei sindaci Rutelli e Veltroni (1993-2008), non fu caratterizzata solo da sviluppo e innovazione, ma anche dall’esplosione del consumo di suolo e dei valori immobiliari e dalla fase più intensa del travaso di residenti dalla città compatta. Una delle sfide più complesse che il sindaco Gualtieri si troverà ad affrontare sarà perciò proprio coniugare l’obiettivo della crescita con quello della coesione sociale e del riequilibrio delle disuguaglianze territoriali.