I grandi eventi rappresentano certamente un volano per l'ospitalità ricettiva. Nelle città più turistiche questa si realizza attraverso le locazioni brevi mediate da piattaforme come Airbnb. Il che si traduce in un aumento dei costi dell'abitare per i residenti, con ricadute pesanti sullo spopolamento. Per contrastare questi effetti, molte città europee e statunitensi hanno regolamentato le affittanze brevi con soluzioni diverse, mentre in Italia la questione è ancora dibattuta.

Per proporre una regolamentazione delle locazioni brevi turistiche che possa davvero restituire le case alla residenzialità è necessario basarsi sui dati. Dati che suggeriscono come i grandi eventi rischino di rendere inadeguate la maggior parte delle proposte per normare il fenomeno.

L’Italia non ha ancora una legislazione nazionale articolata per regolamentare gli affitti brevi. Esistono sì delle normative, ma esse sono per lo più legate solo alle questioni fiscali e di potenziale abusivismo. È in quest’ottica che vanno interpretati i tentativi di stabilire un database delle locazioni turistiche o di siglare accordi per lo scambio dei dati con Airbnb e le altre piattaforme. Manca invece una normativa organica per limitare l’impatto delle affittanze turistiche sulla residenzialità, nonostante sia richiesto a gran voce da associazioni, reti e collettivi locali, dall’Anci e da decine di comuni, da Milano ad Amalfi.

Al momento, la città di Venezia è l’unica ad avere un qualche spazio di manovra in questa direzione, grazie all’emendamento 37-bis al Decreto Aiuti, il cosiddetto “emendamento Pellicani”. Esso fa esplicitamente leva su uno dei parametri possibili: il limite temporale. Prevede infatti la possibilità per il Comune di prescrivere il cambio di destinazione d’uso per tutti quegli appartamenti locati per più di 120 giorni l’anno. Il limite di 120 giorni è un numero arbitrario. Esercita il fascino di essere una cifra tonda e di equivalere a un quadrimestre. Ma è un numero che ha senso, dati alla mano?

L’emendamento 37-bis al Decreto Aiuti prevede la possibilità per il Comune di Venezia di prescrivere il cambio di destinazione d’uso per tutti quegli appartamenti locati per più di 120 giorni l’anno

Per vigilare sugli effetti delle diverse proposte di normativa, l’Osservatorio Ocio Venezia ha intrapreso un monitoraggio sui dati delle locazioni turistiche nel periodo marzo-giugno 2023, periodo in cui è incluso anche il weekend di apertura della Biennale di Architettura.

Lo scopo dello studio è duplice. Da una parte, esso intende capire quanto guadagna una locazione turistica pur operando all’interno dei 120 giorni, per verificare l’efficacia potenziale di tale limite. Dall’altro, riuscire a quantificare l’impatto dei grandi eventi (quali la Biennale di Venezia, per esempio, che si è aperta qualche settimana fa) nel rappresentare un fattore attrattivo verso la conversione di case in locazioni turistiche, visti i guadagni considerevoli possibili in pochi giorni. Solo rispondendo a queste domande si potrà proporre una regolamentazione del fenomeno che non sia arbitraria, bensì funzionale al contesto.

Tra gli annunci monitorati, il prezzo medio per il weekend di apertura della Biennale (le notti 18-20 maggio) è di 696 € a notte, ossia l'86% in più del prezzo medio dell’intero periodo marzo-giugno (373 €), che comunque è già un periodo di alta stagione, ricco di festività e “weekend lunghi”.

L'Osservatorio stima che le 45 locazioni turistiche monitorate abbiano fruttato in media 14.226 €, con cifre che però arrivano a oltre 43.000 €, per il solo periodo marzo-giugno 2023. Questo nonostante nessun appartamento abbia superato l’ipotetico limite dei 120 giorni.

Per ogni appartamento turistico monitorato, Ocio ha inoltre provato a quantificare il divario tra la stima dei ricavi in locazione turistica e quanto lo stesso appartamento frutterebbe con un potenziale affitto a lungo termine residenziale. Un time cap a 120 giorni avrebbe infatti senso nell’incentivare la conversione delle locazioni brevi al mercato residenziale, se servisse a livellare il divario tra questi due importi.

Il risultato della simulazione è che le locazioni monitorate guadagnerebbero in media il 22.781 € in più l’anno, rispetto a un affitto residenziale, pur rimanendo in regime di locazione breve entro i 120 giorni. Questa cifra evidenzia chiaramente l'inadeguatezza di introdurre un vincolo di ben 120 giorni.

I dati rilevano inoltre differenze marcatissime tra le diverse locazioni turistiche, dettate dalle caratteristiche dell’immobile: case più piccole, poco ammodernate, in zone meno centrali o non gestite da un property manager inevitabilmente potranno chiedere un prezzo inferiore a notte. Per questo motivo, tali locazioni turistiche, affittando per soli 120 giorni, avranno guadagni minimi rispetto a un eventuale affitto residenziale annuale e potrebbero essere sì incentivate ad affittare a residenti. Oppure a vendere a qualche investitore.

Di contro, alloggi più grandi e nuovi, ristrutturati e/o affidati ad agenzie riusciranno in soli 120 giorni di locazione turistica anche a triplicare un potenziale affitto residenziale e dunque per loro non vi sarà alcun forte incentivo di conversione.

Un limite di giornate – siano esse 120, 90 o 45 – rischia di essere poco equo e di favorire al contrario una concentrazione e professionalizzazione del settore

L’analisi dell’Osservatorio è uno studio pilota, con chiari limiti accuratamente descritti nelle note metodologiche. Nonostante ciò i dati fanno emergere due importanti punti di riflessione da cui partire per qualsiasi tentativo di regolamentazione. Primo, le proposte normative volte a restituire case al mercato residenziale non possono essere basate su vincoli definiti in maniera arbitraria, pena l’inefficacia. Sono necessarie simulazioni basate sui dati, che tengano conto anche dell’impatto dei grandi eventi. Secondo, le locazioni turistiche non sono un blocco unico, ma vi sono al loro interno fortissime differenze. Un limite di giornate – siano esse 120, 90 o 45 – rischia di essere poco equo e di favorire al contrario una concentrazione e professionalizzazione del settore.

È possibile regolamentare le locazioni turistiche in modo da restituire le case a chi le città le abita e allo stesso tempo evitare la concentrazione di quest'attività in singoli beneficiari, singoli immobili o singole aree urbane. Per farlo però c’è bisogno di comprendere il fenomeno attraverso i dati e di elaborare soluzioni articolate, come quella proposta da Alta tensione abitativa per esempio. Il boom degli affitti brevi ha ridotto la disponibilità di abitazioni per residenti e aumentato i canoni, con effetti deleteri sul mercato immobiliare. I dati lo dimostrano: è il tempo di intervenire.